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요즘은 직장을 다니는 분들도 많지만 자영업을 시작하시는 분들도 많이 계십니다. 자영업을 하게되면 상가임대를 하게 되는데요. 예를들어 식당을 하고있는데 장사가 잘되면 건물주가 내보내고 이어서 하는경우가 더러 있었습니다. 이런 일들이 생기면서 임차인을 보호하기위해 생긴 상가임대차보호법 적용범위는 어디까지인지 알아보도록 하겠습니다.
상가임대차보호법 적용범위는?
상가임대차보호법이란 국민 경제생활의 안정을 위해 만들어진 법인데요. 상가건물의 임대차에 대해 젹용이 되지만 주로 임차인을 보호하기 위해 만들어진 법입니다. 2001년 11월부터 시행이 되었고 두번의 개정안이 나오면서 임차인을 보호하는쪽으로 강화되었답니다.
상가임대차보호법 적용범위는 2018년 두번째 개정이 되면서 환산보증금 상한개정 적용범위가 늘었는데요. 서울지역 4억이하만 보호를 해주었지만 개정된후 6억1천만원 이하로 변경되었습니다. 또한 과밀억제권역이나 부산광역시도 3억이하였지만 개정된후 5억이하로 변경이 되었답니다.
2억4천만원만 보호가 되었던 부산과 인천을 제외한 광역시 세종 경기안산 용인 김포 광주 파주 화성시도 3억9천만원까지 보호가 되는걸로 변경되었습니다. 그외의 나머지 지역은 1억8천만원이하였으나 개정된후 2억7천만원까지 보호받을수 있게 되었습니다. 하지만 대통령이 정하는 환산보증금을 초과하는 임대차에게는 적용이 되지않는다고 합니다.
대항요건을 갖추고 확정일자를 받았다면 경매나 공매시 임차인은 임차건물의 환가대금에서 우선으로 보증금을 변제받을수 있습니다. 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차경우에도 상가임대차보호법 적용범위에 있습니다. 사업자등록을 하지않은곳은 비영업용건물로 상가임대차보호법 적용범위대상이 아닙니다.
또한 친목단체가 임차한 사무실도 비적용대상인데요. 예를들어 종중이나 동창회사무실 향우회등이 있습니다. 상품의 보관이나 제조 가공등만 하고있는 공장이나 창고도 적용대상이 아닌데요. 세차장이나 옥외주자창 역시 마찬가지 입니다. 잠깐동안 사용하는 명백한 이유가 있을경우도 적용범위에 들지 않는데요. 교회나 사찰등 비영리의 경우에도 상가임대차보호법에 적용되지 않습니다.
마지막으로 환산보증금 상한개정 적용범위를 초과하는 임대차에게도 적용되지 않는다고 합니다. 환산보증금은 쉽게 구해볼수 있는데요. 보증금+(월세X100)을 하면 환산보증금이 나옵니다.
위에서 말한 환산보증금의 적용범위에 있다면 전국 어디서든 상가임대차보호법으로 보호받을수 있기때문에 창업자본을 가지고 창업을 준비하고 있다면 보호받을수 있는 금액인지 확인해 보고 진행하시는게 좋을듯 합니다.
환산보증금을 초과하지 않고 상가임대차보호법 적용범위 대상이 된다면 대항력이나 계약갱신요구건10년 또 3기차임연체시 계약해지나 우선변제권 임차권등기명령 묵시적갱신 그리고 임대인증액청구5%로 적용을 받을수 있습니다. 환산보증금이 초과된다면 대항력과 계약갱신요구건10년 그리고 3기차임연체시 계약해지만 적용받을수 있다고 하네요.
임차인이라면 임대인에게 기간 만료전6월에서 1월사이에 계약앵신요구를 할수 있는데요. 임대인은 이를 거절할수 없답니다. 하지만 임대인도 거절할수 있는 경우가 있는데요. 임차인이 3기의 차임을 연체한 경우나 거짓이나 부정한방법으로 임차한 경우 또 임대인과 임차인이 서로 합의하에 보상을 제공한 경우에도 거절할수 있습니다.
임차인이 허락없이 건물의 일부를 전대했을때 또한 임차인이 고의로 건물을 파손했을 경우등 임차인으로서 의무를 위반했을경우 임대인이 재건축을 위해 건물의 대부분을 철거해야 할경우 임대인이 계약갱신요구를 거절할수 있습니다. 상가임대차보호법 적용범위에 대해 알아보았는데요. 법이 개정되면서 임차인들에게 더욱 도움이 될수있게 바뀌었습니다. 전통시장 상가도 재정이 되면서 포함이 되었는데요. 상가건물 임대차 분쟁조정위원회도 신설 되었답니다.